1. Jakich ruchów cenowych na rynku mieszkaniowym należy się spodziewać w 2024 r.? (dynamika cen w całym roku, powody)
Rok 2023r. był dla rynku nieruchomości wyjątkowy. Program BK2% napompował ceny nieruchomości w segmencie do 800 000zł. Skutkiem tego programu jest to, że w Krakowie ceny mieszkań z tego segmentu wzrosły o około 35%. Te wzrosty są ponadprzeciętne a wręcz niebezpieczne. Oczywiście wzrost cen i dostępność kredytów wpłynął również na decyzje zakupowe mieszkań większych i droższych. Pierwsze dwa kwartały 2024r. wyhamują nieco ten trend natomiast już w najbliższym czasie rząd planuje uruchomić „kredyt na start” który ponownie ożywi rynek cenowo.
2. Jaki segment mieszkań będzie najbardziej podatny na wzrosty cen (albo spadki), a jaki segment mieszkań najmniej?
Patrząc jak wygląda zapowiadany program dotacji kredytów. Wzrost ceny nie będzie punktowy. Wszystko wskazuje na to, że wzrosty rozłożą się na cały rynek nieruchomości. Z moich obserwacji wynika, że segment małych mieszkań jest już mocno napompowany cenowo poprzednim programem, a więc najprawdopodobniej te ceny będą wzrastały najmniej. Najwięcej wzrosną ceny nieruchomości odpowiadające dla większych rodzin. Bowiem największe dopłaty do kredytów mogą otrzymać rodziny z większą ilością dzieci. Wobec powyższego teraz czas na wzrosty cen nieruchomości, które będą odpowiadały takim rodzinom a więc większych – kilku pokojowych mieszkań czy domów.
3. Czy dostępność kosztowa mieszkań będzie w 2024 roku wyższa, czy niższa niż w poprzednich latach? (tj. wynagrodzenia szybciej/wolniej rosnące niż ceny; dostępność kredytów)
Ceny nieruchomości w Polsce już są bardzo wysokie. Obecna cena mieszkania inwestycyjnego jest tak wysoka, że stopa zwrotu np. z Krakowie to 3-4% w skali roku. To zdecydowanie za niska stopa, aby traktować dziś mieszkanie jako dobrą inwestycje. Wynagrodzenia dalej nie wzrastają tak szybko jak ceny nieruchomości a co za tym idzie nie stać nas na posiadanie własnego mieszkania. Sytuacja, kiedy dana gałąź gospodarki musi być wspierana programami rządowymi nie jest dobra. Każda złotówka dotowana konkretną część gospodarki potęguje cenę. Niestety takie błędne koło docelowo prowadzi do zmniejszonej dostępności mieszkań przez konkretną grupę zakupową.
4. Inwestycyjnie – kupować teraz mieszkanie czy wstrzymać się?
Patrząc na ceny wypada powiedzieć, że mieszkania są już z tak wysoką ceną, że nie opłaca się inwestować i traktować mieszkania jako inwestycji. Myślę, że jest o wiele więcej innych możliwości inwestycyjnych które dają większe stopy zwrotu z zainwestowanych pieniędzy. Jeszcze kilka lat temu dobrym przelicznikiem zwrotu z inwestycji mieszkaniowej był przelicznik 12 lat dziś on już wykosi około 25 lat. Wobec tego uważam, że należy się wstrzymać z inwestycją w nieruchomości i szukać innych alternatywnych inwestycji. Obecne czasy dają możliwości inwestycji w okazje nieruchomościowe natomiast pojawiają się one niezwykle rzadko.
