W czasie galopującej inflacji wielu Polaków, żeby chronić oszczędności, kupowało mieszkania na wynajem. Czy dziś, gdy ceny się uspokoiły, za to coraz więcej mówi się o inwestowaniu w nieruchomości za granicą, to dobry czas, aby pozbywać się tych mieszkań w Polsce?
Osoby którym udało się kupić mieszkanie jeszcze przed skokowymi podwyżkami powinny być zadowolone ze swoich dobrych decyzji inwestycyjnych. Porównując ceny nieruchomości sprzed kilku lat do cen obecnych niewątpliwie można przytoczyć popularne zdanie wśród inwestorów „tanio już było”. Dziś mamy do czynienia z wypłaszczeniem cenowym a dochodzą sygnały, że możemy mieć przed sobą korektę poziomu cen nieruchomości. Jeżeli ktoś kupował mieszkanie w celach wzrostu wartości i sprzedaży w krótkim terminie jak na inwestycje w nieruchomości to niewątpliwie jest to idealny czas na sprzedaż. Ceny nie będą wzrastały tak gwałtownie jak do tej pory więc możemy stwierdzić, że „jesteśmy na górce”. Obecnie mamy do czynienia z popytem regulowanym przez Państwo i programy dotacyjne ten sektor. Oczy kupujących są skierowane na program „kredyt na start” jeżeli z jakiś powodów on nie zostanie wprowadzony wówczas sprzedający mogą mieć problem ze sprzedażą, ponieważ koszty kredytów są na tyle wysokie, że ludzi nie stać na zakup mieszkania finansowanego kredytem.
Czy Polacy, którzy kupują nieruchomości na południu Europy, dobrze robią?
To niewątpliwie jest odkrycie ostatnich lat – inwestycja w nieruchomości w Hiszpanii, Włoszech czy Bułgarii. Oczywiście w tych krajach również ceny ostro poszybowały w górę natomiast porównując standard nieruchomości, klimat oraz rentowność z inwestycji ewidentnie inwestycje w Polsce wychodzą o wiele gorzej. Myślę, że zakup nieruchomości na południu Europy to dobra decyzja o ile kupujący zna ryzyka jakie niesie za sobą posiadanie nieruchomości w tak odległym miejscu. Środowisko polityczne, zmiany gospodarcze, usterki mieszkaniowe, uciążliwe sąsiedztwo, kradzieże, okupas (zasiedzenie w Hiszpańskich mieszkaniach) może wpływać na inwestycje w innych krajach. Osoba kupująca mieszkanie musi mieć czas na zajmowanie się tą nieruchomością, ponieważ może okazać się, że bezobsługowa inwestycja jest na tyle obsługowa, że poświęcamy jej ponadnormatywnie dużo czasu.
Czytam w opisie na stronie Reliance, że lubi Pan podróżować, a emeryturę planuje spędzić na Mauritiusie i żyć z dochodu pasywnego z inwestycji. Dlaczego właśnie na Mauritiusie? To dobre miejsce do życia?
To trochę skrót myślowy, jestem przekonany, że nie chcę żyć w Polsce podczas emerytury. Mauritius jest pięknym krajem wyspowym i mam w planach mieszkać tam przez pewien okres natomiast znając moją naturę podróżnika eksploracyjnego zbyt szybko by mi się znudził. Chcąc doświadczać nowych możliwości zapewne będę się przemieszczał po całej kuli ziemskiej i wiem, że kraje wyspowe są dla mnie najlepszą alternatywą do mieszkania. Zwiedziłem kilkadziesiąt obcych destynacji i czuje, że jestem stworzony do życia na wyspie. W moim rankingu najlepszych miejsc jest: Mauritius, Sri Lanka, Indonezja, Kuba. Planując swoje życie liczę, że już za kilka lat będę mieszkał w tych krajach rotacyjnie.
Opowie Pan coś więcej o tych inwestycjach? W co Pan inwestuje?
Ja staram się tworzyć zdywersyfikowany plan inwestycyjny na swoje oszczędności. W dzisiejszych czasach przy tak zmieniającym się środowisku gospodarczym inwestycje jednorodne są za mało odporne na potencjalne kryzysy. Osobiście inwestuje swoje oszczędności trzymając się zasady podziału 33% / 33% / 33% z czego:
1. Około 30% inwestycji są to inwestycje zabezpieczone – pożyczki z zabezpieczeniami hipotecznymi, obligacje, mieszkania, lokale usługowe
2. Kolejne 30% mojego portfela inwestycyjnego to namacalne produkty, czyli fizyczne złoto, certyfikowane diamenty, dzieła sztuki, zegarki inwestycyjne
3. Pozostałą część kapitału mam ulokowane w inwestycjach z większym ryzykiem a co za tym idzie większym potencjałem zysku. Są to firmy na etapie rozwoju i planowanym wejściem na giełdę, swoją uwagę skupiam przede wszystkim na firmach z sektora nowoczesnych technologii.
„Grzechem jest nie inwestować swoich oszczędności. Natomiast ważne jest to, aby inwestować w przemyślane i zabezpieczone produkty inwestycyjne” – to pana credo. Jak rozumieć w dzisiejszych czasach przemyślane i zabezpieczone produkty inwestycyjne – czyli co konkretnie?
Patrząc jak obecnie inwestorzy podejmują decyzje inwestycyjne to przede wszystkim brakuje im konkretnego planu. Warto w pierwszym etapie przemyśleć co chcemy osiągnąć z inwestycji, jaki mamy horyzont czasowy, jakie ryzyko inwestycyjne możemy zaakceptować. Budowane swojego portfela inwestycyjnego powinno być oparte o strategie a nie decyzje podejmowane pod wpływem emocji i chwilowej fascynacji. Jeżeli nie lubimy ryzyka a ponadprzeciętne zyski nie są dla nas koniecznością to powinniśmy się trzymać jak najdalej od akcji giełdowych. Jeśli lubimy agresywnie grać i jesteśmy świadomi ryzyka utraty kapitału to warto w swoich inwestycjach mieć więcej inwestycji giełdowych lub mniej zabezpieczonych. Trzeba pamiętać też, że pojęcie „bezpiecznej inwestycji” nie istnieje, jedynie możemy ją odpowiednio zabezpieczyć. Potocznie często mówi się o zabezpieczeniu 777 KPC – to nie jest zabezpieczenie a tytuł upraszczający ściągalność długu. Inwestując w zabezpieczone produkty mam na myśli przede wszystkim wpis na hipotekę. Wówczas inwestor jest wpisywany w IV dziale księgi wieczystej nieruchomości. Warto również pamiętać, aby zabezpieczać się na wartość powyżej 100%, w praktyce przyjęło się, że powinno by być minimum 130% wartości zainwestowanych środków.
Pan też jest zwolennikiem przygotowania się na scenariusz wojenny?
Jestem daleki od myśli, że będziemy mieć wojnę w Polsce natomiast ten scenariusz jest możliwy. W ostatnich latach nie mieliśmy tak blisko realnego zagrożenia wojną co teraz. Sam obserwowałem jak mieszkańcy Ukrainy po porannym czwartkowym ogłoszeniu stanu wojennego w Polsce jechali na zachodnią część Europy. Jedynie co mogli mieć przy sobie to cały majątek swojego życia, który zmieścił się do samochodu. Uważam, że nierozsądne byłoby nie brać scenariusza wojennego w podejmowaniu długofalowych decyzji inwestycyjnych.
Jak Pana zdaniem zabezpieczyć oszczędności przed ew. Konfliktem wojennym?
Jestem przekonany, że nieruchomości nie są dobrą inwestycją w kontekście potencjalnego konfliktu wojennego. Inwestycje, w spółki które mają jedynie obszar działalności w Polsce również mogą się okazać błędem. Warto pomyśleć w tej części o inwestycjach namacalnych i łatwo transportowalnych tj. złoto, zegarki, dzieła sztuki, certyfikowane diamenty. Jeśli mamy diament certyfikowany przez międzynarodowy instytut gemmologiczny to wówczas bez problemu możemy go sprzedać za granicą za euro czy dolary układając sobie życie w innym kraju. Po prostu kluczowa jest dywersyfikacja i analiza wielu scenariuszy podczas decyzji inwestycyjnych.
